房市前瞻-日本置產,請再多想想

發佈時間: 2015-04-22 17:20:56
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房市前瞻-日本置產,請再多想想 中時電子報作者: 永慶房產集團房產事業群總經理 葉凌棋 | 中時電子報 – 2015年4月21日 上午5:50 工商時報【永慶房產集團房產事業群總經理 葉凌棋】 春假前後,臉書好友紛紛用日本各地「櫻吹雪」的美照洗版,赴日旅遊已成為最受歡迎的全民休閒活動。尤其2012年安倍三箭首先以日圓貶值為號召,等於一舉壯大外幣的購買力,各種主題旅遊更是絡繹於途。根據日本國家旅遊局的統計,去年訪日遊客人數,台灣領先各國,貢獻最多。但旅遊、消費之外,赴日購屋置產是否是個好選擇,值得商榷。 鼓吹投資日本房產市場的人,多半訴求文化親近、租金投報高而穩定、建設到位、治安良好,而安倍新政及2020年東京奧運更有讓日本脫離「失落的20年」之態勢。加以台灣房價來到歷史高點,但日本房價卻處於20年低點,頗有「居高思危」、「逢低買進」的對比。然而,從來沒有人願意把完整的市場圖像說明白,更沒有人從動態的角度來談投資的風險,這種報喜不報憂的做法,恐怕快紙包不住火。 評估任何投資行為都須以理性數字為基礎,以成交量變化來看,台灣這兩年固然陷入谷底,而日本雖有2020東京奧運造勢,但成交狀況卻出人意外地黯淡。根據日本國土交通省統計,日本全國去年新屋成交量為8.3萬戶,較前年衰退21.0%,且為2009年金融海嘯後新低,甚至不到1994年18.8萬的一半,並沒有消費稅刺激或奧運商機帶來的興奮感。另外,根據財團法人東日本不動產流通機構統計,東京首都圈中古屋(含住宅大樓及透天別墅)去年成交4.5萬戶,也年減7.5%。所謂的市場榮景,恐怕是兩岸三地華人一頭熱。 若進一步對比交易規模,這幾年飽受打房之苦的重災區雙北市去年成交量是23年新低,但總成交量尚有9.2萬戶,還高於面積35,121平方公里、15倍大的東京首都圈的新屋加中古屋交易量9萬戶;如果再對比兩邊人口因素,東京首都圈3,567萬,是雙北市667萬的5.34倍,但交易量卻差距不大,顯見日本房市週轉率極低,難怪日本各大仲介積極尋求海外買家撐盤。因為日本房市泡沫化之後至今,老一輩仍陷於或剛脫離「資不抵債」的泥淖,無心置產,而少子化、職場非正式雇用等社會條件,更弱化了購屋意願及能力,因此住宅自有率不但超低,只有61.9%,東京更只有46.2%,遠低於台灣的80%以上。購買意願低,則流動性自然容易出問題,況且高達13.5%的空屋率,不但戳破租屋市場供不應求的假象,房價更是難漲。在台灣遇上景氣轉低時,尚能降價出脫,在日本恐怕就要有長期套牢的準備。 另外,代理業者往往傳播「長期持有,收取穩定高租金投報率為原則」因此,匯率、漲價期待都不重要。然而,以事實來看,5年內從75日圓可兌換1美元,大跌到120日圓,貶了37.5%,未來還有再擴大跌幅一成以上之可能,等於資產就打了對折。舉例來說,一戶3,000萬日圓的住宅,五年前要花新台幣1,200萬,現在只要750萬,現虧了450萬,甭論是6%高租金投報,一樣會隨幣值而縮水,不要有長期租金收入能彌補匯差損失的異想。且高毛租金投報率的背後,還隱藏高額稅、費成本,匯回國內更只剩一半的窘境。如果事前缺乏完整的認識和稅負規劃,宣稱的高投報,看得到吃不到。更別說還有跌價風險,否則日本維持零利率10年,為何不見本地人買房來穩賺租金? 這幾年各國寬鬆貨幣政策,造成全球房產大幅上漲,新興市場資產基期低,最容易吸引外資湧入,高報酬背後的高風險,相信投資大眾心裡都有譜。然而,面對經濟強權、先進國家的日本,我們更不可掉以輕心。親愛的朋友,海外置產,若非是有實質自用需求或夢想的追尋、奢侈品的收藏,請務必親自體會、剴切分析、持平判斷、慎重決策。